為增強融資能力上平臺買地
2011年，城發(fā)公司接手呼市公租房代建任務(wù)，同年呼市第一個公租房小區(qū)——康居家園公租房小區(qū)開盤建設(shè)，與此同時第二個公租房小區(qū)——陽光美居同步運籌，其中康居家園項目投資約13億元，共建4628套，陽光美居項目投資約15.5億元，共建4800套。另外三處待建公租房小區(qū)城發(fā)欲投資32.5億元，涉及住戶達10354戶。 在這樣的建設(shè)背景下，建設(shè)資金的保障成為公租房能否順利面世的絕對因素。就在全國范圍如火如荼建設(shè)公租房的時刻，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新也在媒體上表示：“投資確實是一個大問題。” 以呼市康居家園公租房小區(qū)為例，因為目前小區(qū)綠化還未招標，據(jù)城發(fā)公司與呼市房管局初步估算，康居家園公租房小區(qū)成本價大約在每平米4300元左右。記者了解到,構(gòu)成該成本價主要有四部分: 一、土地出讓金：每平米1000元； 二、樓房單體建設(shè)：每平米2000元； 三、精裝修，每平米比毛坯房高400元； 四、小區(qū)幼兒園、物業(yè)用房、垃圾轉(zhuǎn)運站等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)每平米400元，一些政府收取的配套費，如暖氣、天然氣等配套費每平米300元，未來房本辦理每平米100元，共計大約900元左右。 每平米4300元的價格中，其中每平米1000元的土地出讓金，呼市政府根據(jù)政策支持，在流經(jīng)呼市土地收儲中心、呼市財政局后返還與城發(fā)公司，因此其成本在政策的大力支持下下降為每平米3300元，再減去國家和省級補助每平米600元，成本為每平米2700元。城發(fā)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理趙永強說，若按照每年1萬套，每套60平米的面積計算，同時將配套設(shè)施面積計算在內(nèi)，城發(fā)公司每建設(shè)1萬套公租房其資金缺口將達到20億元，如何解決如此大的資金缺口成為一個大問題。 據(jù)知，呼市是全國第二批可以用公積金貸款建設(shè)公租房的試點地區(qū)之一，雖然其資金籌集速度相對較快，模式較新，但貸款量遠遠不夠填補呼市公租房建設(shè)資金缺口。 趙永強告訴記者：“為了增強城發(fā)自身的融資能力，城發(fā)總公司總經(jīng)理趙俊生從戰(zhàn)略角度出發(fā)，經(jīng)過長遠考慮決定剔除拿劃撥土地與租賃土地的模式，采取以拿‘出讓土地’的形式獲得公租房土地使用權(quán)。雖然城發(fā)拿‘出讓土地’的費用遠遠高于劃撥土地、租賃土地的費用，但我們可以在四證俱全的條件下，向銀行申請在建項目抵押貸款。與此同時，此舉也為未來公租房的租售并舉打下扎實基礎(chǔ)。” 據(jù)知，在康居家園公租房小區(qū)項目中，城發(fā)公司為了增強融資能力，千方百計籌資2.3億元用于繳納土地出讓金。趙永強說，這樣創(chuàng)新的公租房建設(shè)融資模式符合呼市實際情況，且也值得其地區(qū)借鑒。 公租房姓“公”貸款政府“兜底” 據(jù)政策，各地政府每年需拿出土地交易總額的5%--7%補給保障房建設(shè)，去年呼市土地交易總額約160億元，若按5%的比例計算，呼市保障房建設(shè)（保障房包括公租房建設(shè)、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造）就會有8億元的資金支持。趙永強告訴記者，今年呼市房管局打報告給市政府，希望呼市政府在8億元保障房資金支持中，給城發(fā)公租房建設(shè)項目按照每平米1000元補給，到現(xiàn)在政府補給資金到賬1.2億元（占今年的補給，去年未到帳）全部用于陽光美居公租房小區(qū)建設(shè)征地。 趙永強說，若呼市政府公租房建設(shè)每平米補1000元成為事實，那么成本價空缺資金從每平米2700元將下降為每平米1700元，這部分空缺資金將采取貸款獲得。 面對貸款的償還問題，記者得知有三種渠道：第一，公租房建設(shè)中國家允許建設(shè)的配建商品房在出售后，其資金用于還貸；第二，公租房租金還貸；第三、政府拿出每年土地交易總額的5%—7% 還貸。 以康居家園公租房小區(qū)為例，趙永強給記者算了這樣一筆賬：1、康居家園按照20%的商品房配建率計算，約有5萬平米的房產(chǎn)可按市場價8000元（預(yù)估）每平米出售，收益約4億元，但4億元距離13億元貸款總額相差甚遠；2、根據(jù)呼市出臺的公租房管理辦法，公租房租金相當于市場租金的70%，大概每套租金約350—400元，以5000套為例計算，康居家園公租房的租金年收入2400萬元，距離支付1億多元的貸款利息相差4倍多；因此，政府拿出每年土地交易總額的5%—7% 還貸成為主力。 當公租房建設(shè)在全國掀起一片熱浪，并開始融資建設(shè)時，未來如何償還銀行貸款，也成為各地頭疼的問題。如果無法順利償還本金，融資平臺有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，將嚴重影響公租房建設(shè)進度。在呼市，保障房姓“公”，堅持政府主導(dǎo)，由政府為公租房建設(shè)貸款資金“兜底”，成為其創(chuàng)新融資模式后的一道強有力的保障。 貸款難，拿好地也難 去年以來，受貨幣政策影響，金融機構(gòu)對保障房的支持力度十分有限。盡管央行、銀監(jiān)會等部門多次要求金融機構(gòu)要大力支持保障房建設(shè)，但實際落實情況并不理想。 對銀行而言，最大的擔憂還是公租房、廉租房等租賃型保障房，投資巨大，回報慢，風(fēng)險大，他們眼中的公租房建設(shè)項目并非香餑餑。 據(jù)記者了解，目前康居家園總投資13億元，期中2.3億元的土地出讓金返還給城發(fā)公司后，再減去1.7億元的中央資金補貼，還有9億元的資金空缺，由于政府每平米補貼1000元的資金并未到賬，所以目前這9億元只能等待銀行貸款。由于資金短缺，康居家園公租房小區(qū)今年的進度放緩，一些曾經(jīng)墊資建設(shè)的施工單位也不愿再墊，康居家園公租房小區(qū)建設(shè)告急。 同樣，除去資金問題難以解決，公租房選址難也成為城發(fā)公司建設(shè)公租房系列難題中的一個重要導(dǎo)火索。按照國家要求，公租房選址應(yīng)該選擇配套設(shè)施完善、城市服務(wù)設(shè)施完善、交通便利的地方，只有這樣夾心層的生活成本才能夠降低，但因為實際情況不容突破，城發(fā)公司代建的幾個公租房小區(qū)全部選擇在了城郊結(jié)合地帶。趙永強說：“客觀地講這將給日后政府的管理以及公租房政策推行帶來很大麻煩?！彼嬖V記者，由于一些公租房選址選擇了農(nóng)用地，因為征地滯后，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)建設(shè)用地報批周期長，影響四證（1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、土地證；3、施工許可證4、土地規(guī)劃許可證）手續(xù)取得，這將直接影響銀行貸款申請，陽光美居公租房小區(qū)就面臨這樣的問題。 在規(guī)劃選址、戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等方面，中央要求各地精心設(shè)計，力求讓中低收入群體生活得舒適、有尊嚴，這是公租房政策的核心思想。但是，縱觀全國，這項被認為將惠及上億中低收入人群的龐大民生項目，建設(shè)中已屢屢暴露出資金、土地、分配公平等問題，不僅讓地方政府深陷資金和道德困境，也令公眾充滿疑慮。 如何讓公租房建設(shè)體系庇護于長期、穩(wěn)定、成熟、有效的政府機制下，成為公租房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的必要保證。呼市已邁出了“創(chuàng)新融資手段”、“政府兜底還貸”的重要步伐，期待貸款與拿地難的問題會很快解決。
